artykuly

Otwarcie polskiego rynku wycen dla rzeczoznawców zachodnich i niewesołe perspektywy zawodowe polskich rzeczoznawców majątkowych

 

autor:
Tomasz Kotasiński

W Dzienniku Ustaw nr 17 poz. 90 opublikowane zostało Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 20.01.2009 r. w sprawie stażu adaptacyjnego i testu umiejętności w toku postępowania o uznanie kwalifikacji zawodowych do wykonywania zawodów regulowanych.

Ogólnie sprawę ujmując rozporządzenie wprowadza zasady trybu nostryfikacji kwalifikacji dla zawodów, których wykonywanie w Polsce jest regulowane odrębnymi przepisami uzależniającymi tę możliwość od uzyskania odpowiednich uprawnień, licencji czy zezwoleń.
Pod pozycją 41) znajdujemy tam zwód rzeczoznawcy majątkowego.
Oznacza to, że od momentu wejścia w życie rozporządzenia zagraniczni rzeczoznawcy z krajów Unii Europejskiej (i kilku innych krajów) po odbyciu stażu adaptacyjnego i zdaniu testu umiejętności w Polsce zawód rzeczoznawcy majątkowego będą mogli wykonywać rzeczoznawcy zagraniczni.

Sam fakt możliwości wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego w Polsce przez rzeczoznawców zagranicznych jest konsekwencją naszego wstąpienia do Unii Europejskiej i zasady swobodnego przepływu usług.
Decydująca jest tu regulacja unijna, dyrektywa 2005/36/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 07.09.2005 r. Rozporządzenie jest tylko końcowym etapem łańcucha implementacji prawa unijnego: traktat akcesyjny -> dyrektywa -> ustawa -> rozporządzenie.
Tego nie da się odkręcić. To już jest. Koniec i kropka.

Sprawę implementacji reguł unijnych do polskiego systemu prawnego należy rozumieć w ten sposób, że zawód nasz, jako regulowany właśnie, nie korzysta w pełni z zasady swobodnego przepływu usług w ramach Unii i dlatego państwo członkowskie może uzależnić wykonywanie tego zawodu od spełnienia pewnych wymogów nostryfikacyjnych. Ale nie może uniemożliwić wykonywania zawodu na swoim terytorium.
Jeżeli zawód nasz nie byłby zawodem regulowanym, oznaczałoby to, że można go wykonywać zupełnie swobodnie, jak np. szewstwo czy krawiectwo.
Słowem, wejście na nasz rynek rzeczoznawców zagranicznych jest zjawiskiem nieuniknionym.
Tylko kwestią czasu jest objawienie się skutków tego faktu.

Zastanówmy się nad możliwymi konsekwencjami tego faktu dla nas, polskich rzeczoznawców majątkowych.
Fakt możliwości wykonywania w Polsce zawodu rzeczoznawcy majątkowego przez rzeczoznawców zagranicznych, jest groźny nie po prostu dlatego, że wejdą tu do nas zagraniczni rzeczoznawcy, tylko z powodu tego jak wejdą, z czym wejdą i z kim przyjdzie się im zmierzyć.

Jestem absolutnie przekonany, że będziemy mieli do czynienia dokładnie z takim samym procesem jak w wypadku firm prawniczych, firm audytorsko-księgowych, firm doradztwa podatkowego i firm doradztwa inwestycyjnego (wszystko zawody regulowane).
Rynek usług wycen zostanie zdominowany przez duże firmy, które dla zdominowania go posłużą się rzeczoznawcami zachodnimi, zapewne głównie polskiego pochodzenia, ze względu na konieczność znajomości języka.

Firmy te wkroczą do Polski i zaprowadzą międzynarodowe standardy realizacji tych usług na obszarze wyceny nieruchomości: własne bazy danych, oprzyrządowanie sprzętowe, sieciowe i programistyczne, własne wewnętrzne procedury standardyzacji wycen i analiz i uzyskiwania odpowiedniej ich jakości.
Wprowadzą zaawansowany wyspecjalizowany podział pracy: pozyskiwanie różnych typów danych, ich obróbka, czyszczenie, walidacja, wyspecjalizowane analizy ze względu na rynki lokalizacyjne i funkcjonalne, bezpośrednie wykonawstwo operatów szacunkowych.
Będą dysponować tysiącami usystematyzowanych, przeanalizowanych i opracowanych geograficznie i sektorowo danych. Danych transakcyjnych, danych ofertowych, danych o stawkach najmu, danych o kosztach zarządu nieruchomości. Analizy kształtowania się cen, trendów, stawek i stóp.
Będą mieli jednolite procedury analizy i wykonawstwa. Będą dużymi sieciami obsługującymi teren.
Nie należy martwić się o ich skuteczność, zapewniam, że podejdą do sprawy zawodowo, metodycznie i z przerażającą nawet uczestników rozproszonych, regionalnych baz danych.

Do 20 stycznia br. powstawanie i rozwój tego typu firm ograniczony był poważnie poprzez konieczność ich zorganizowania niejako "pośrednio", tj. przy niezbędnym wykorzystaniu uprawnień przysługujących do wykonywania pewnych zastrzeżonych czynności tylko polskich rzeczoznawców. Od 20 stycznia tej bariery nie ma. Nic nie stoi na przeszkodzie zorganizowania prawdziwych firm rzeczoznawczych korzystających z zachodniego know-how i działających na wzór zachodni.

Z jakim orężem mogą stanąć do rywalizacji konkurencyjnej polscy rzeczoznawcy majątkowi?
Z metodę porównywania parami od trzech "najbardziej podobnych" nieruchomości?
Z nie znaną światu metodę korygowania ceny średniej od jedenastu nieruchomości?
Czy staną do walki uzbrojeni w Powszechne Krajowe Standardy Wyceny made in PFSRM wraz z Notami Interpretacyjnymi NI 1 i 2 w dłoni?
Czy przewagę konkurencyjną w tym starciu zapewni polskim rzeczoznawcom rozproszone chałupnictwo i rękodzieło artystyczne z "humanistyczną wkładką"?
Bardzo wątpię!

Jaką konkurencją będzie w starciu z taką firmą pojedynczy rzeczoznawca? Z ograniczonym dostępem do danych, w najlepszym przypadku podstawowym warsztatem metodycznym, wykonujący wszystkie czynności zawodowe, okołozawodowe i marketingowe sam? W starciu z firmą dysponującą opartymi na rozległych bazach analizami, które wykonują rzeczoznawcy specjaliści od poszczególnych rynków i typów wycen i analiz?
Jaką konkurencją w oczach banków, urzędów administracji, firm prywatnych, w tym szczególnie zagranicznych inwestorów, a wreszcie w końcu i sądów będzie rzeczoznawca dysponujący operatem opierającym swoje wnioski na bardzo ograniczonej bazie źródłowej i pozorach analizy rynku?
Przez jakiś czas może uda się przekonywać klientów, że na podstawie wiedzy opartej na znajomości 3 transakcji szacuje się lepiej i wie się więcej niż na podstawie wiedzy opartej na analizie setek i nawet tysięcy transakcji z zastosowaniem zaawansowanych metod analizy. Ale to nie potrwa długo. Ani się spostrzeżemy, gdy okaże się, że naszym analizom i operatom nie wynikającym z pełnej analizy rynku nikt już nie chce wierzyć. A napis na operacie hand made nie będzie wcale dla zamawiającego synonimem jakości a wręcz odwrotnie.
Wystarczy spojrzeć jaką konkurencją w starciu z zachodnimi firmami okazali się pojedynczy prawnicy, doradcy podatkowi, audytorzy itp. Zostali zmieceni do drugiej albo i trzeciej ligi. Funkcjonują sobie tylko dlatego, że rynek na usługi prawnicze, podatkowe i księgowe jest znacznie chłonniejszy i dający możliwość utrzymania się znacznie większej liczbie usługodawców niż rynek wycen majątkowych.

Mówiąc krótko i bez ogródek - oni nas po prostu rozjadą!
To będzie jak walka grupy samotnych czołgów PT-91 "Twardy" z pancerną pięścią M1A2 mających wspólne dowództwo, logistykę, nieograniczone zasoby na tyłach i wywiad satelitarny.
Trochę partyzantów po lasach zostanie.

Rzecz więc nie w tym, czy zagraniczne firmy i zagraniczni rzeczoznawcy wejdą do Polski, tylko w tym czy my jesteśmy na ten fakt przygotowani?
Rzecz nie w tym, co ONI zrobią, bo to z grubsza wiadomo, przedstawiłem to powyżej, tylko co MY zrobimy i czy w ogóle coś zrobimy.

Moim zdaniem diagnoza sytuacji jest taka: albo sami pójdziemy w tym kierunku i powstaną takie polskie firmy, pod kontrolą polskich rzeczoznawców majątkowych albo takich polskich firm nie będzie i kontrolę nad rynkiem przejmą bez walki, lekko, łatwo i przyjemnie dobrze zorganizowane firmy zachodnie. Nam pozostanie rola "tubylców".

I to w zasadzie wszystko. Można powiedzieć, trawestując sławne słowa Joanny Szczepkowskiej: "dnia 20 stycznia 2009 r. skończyło się w Polsce rzeczoznawstwo majątkowe takie jakim znaliśmy je przez 17 lat".

Tylko od polskich rzeczoznawców majątkowych będzie zależeć, czy oznacza to koniec ich zawodu i marginalizację ich roli na rynku wycen nieruchomości, czy tylko zmianę w jego funkcjonowaniu.

 

Tomasz Kotrasiński

źródło: Realexperts Sp. z o.o.

TAGI