Podstawą dobrej wyceny jest obszerna i rzetelna wiedza o zjawiskach zachodzących na rynku nieruchomości. Posiadając szeroką i rzetelną bazę informacyjną można przy zastosowaniu prostych metod  uzyskać wynik o dobrej jakości. Używając przypadkowych i szczątkowych informacji z rynku nieruchomości nie da się osiągnąć przekonujących efektów nawet przy zastosowaniu zaawansowanych metod. Środowisko rzeczoznawców majątkowych od lat boryka się z problemem uzyskania dostępu do masowej i dobrej informacji z rynku nieruchomości. Część utrudnień leży po stronie państwowych instytucji, które wciąż nie są w stanie stworzyć odpowiednich narzędzi. Podstawowy problem tkwi jednak w samym środowisku zawodowym. Wzajemna nieufność oraz brak umiejętności wspólnego działania na obszarze zawodowym utrudnia wyzwolenie potencjału, który tkwi w grupowym działaniu rzeczoznawców majątkowych. Celem tego referatu jest wywołanie dyskusji nad problemem, której podstawą mogą się stać nabyte doświadczenia oraz poczynione obserwacje.

PROBLEMY ZE ZRÓDŁAMI DANYCH
Środowisko rzeczoznawców majątkowych od lat wypatruje na pojawienie się na zawodowym horyzoncie państwowych narzędzi opartych na nowoczesnych technologiach informatycznych, które załatwiłyby problem dostępu do informacji z rynku nieruchomości. Praktyka pokazuje, że narzędzia takie się wciąż nie pojawiają i nie znany jest przewidywany poziom ich dostępności dla rzeczoznawców. Cóż zresztą spekulować na temat przyszłości skoro obecnie niedostępnych jest wiele źródeł informacji wymienionych w art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powszechnie niedostępne są wykazy prowadzone przez urzędy skarbowe i wciąż trudny jest dostęp do informacji znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych. Nierzadko utrudnienia występują przy kontaktach z innymi źródłami informacji. Lokalni dysponenci dostępu do tych informacji obmyślają własne, różnorodne sposoby ograniczania dostępu do wiedzy o rynku nieruchomości, który niejednokrotnie przeradza się niepoważną zabawę z rzeczoznawcami majątkowymi.  Jest to oczywisty absurd, gdy z jednej strony instytucja publiczna-organ rządowy powołuje do życia specjalistów mających zajmować się obiektywnym określaniem wartości nieruchomości, podczas gdy inne instytucje publiczne zajmują się systemowym ograniczaniem dostępu do informacji, wpływając tym samym na zakłócenia wymaganego obiektywizmu. Zmagania z tą materią muszą być nieprzerwanie prowadzone przez organizację zawodową. Nie powinno to jednak stanowić usprawiedliwienia niemocy dopracowania się przez rzeczoznawców majątkowych własnych źródeł informacji. Stworzenie rozległych środowiskowych źródeł informacji wydaje się sprawą niemniej potrzebną niż rozwój teoretycznej sfery wyceny nieruchomości. Czas opierania wyceny nieruchomości na rozbudowanej teorii zasilanej amatorskimi, indywidualnymi zbiorami danych informacyjnych powoli mija. Ważne by możliwie szybko zdać sobie z tego sprawę.

OCZYWISTA KORZYŚĆ ZE WZAJEMNEJ WSPÓŁPRACY.
Podejmowanie czynności polegających na gromadzeniu danych z rynku nieruchomości jest chlebem codziennych czynnych zawodowo rzeczoznawców majątkowych. Oczywistym jest, że przy odrobinie dobrej woli z domieszką zwykłej logiki można wspólnym wysiłkiem zgromadzić szerszą ilość informacji niż jest to możliwe indywidualnie czy w małych grupach. Inicjatywy podjęte w różnych ośrodkach kraju pokazały, że jest to realne nawet w kilkudziesięcioosobowych grupach rzeczoznawców.

STRUKTURA PRZEDSIĘWZIĘCIA
Kilkunasto lub kilkudziesięcioosobowe grupy rzeczoznawców rozdzielają między siebie obszar, który jest obsługiwany przez każdego z nich. Nie depcząc sobie po piętach, nie powielając czynności, każdy ze współpracujących rzeczoznawców zasila bazę danych informacyjnych własnym wsadem. Stopniowo, z każdym dniem powstaje coraz rozleglejsza baza danych. Powinnością osób współpracujących jest być rzetelnym, terminowym i koleżeńskim. Osoby nie potrafiące spełnić tych wymagań są z grupy usuwane. Osoby, które przed ewentualnym przystąpieniem do współpracy z góry nie dają gwarancji rzetelności, terminowości i solidności raczej nie przyjmowane są do grona osób współpracujących. Oczywiście mogą stworzyć własne niesolidne, nierzetelne i niekoleżeńskie gremia. Nie czynią tego jednak z naturalnych względów.
Od strony technicznej współpraca odbywa się przy zastosowaniu stworzonego do tego celu oprogramowania. Oprogramowanie zmienia się w czasie. O rodzaju zmian decydują użytkownicy oprogramowania – rzeczoznawcy majątkowi. Nad technologią zmian czuwają informatycy. Tempo i zasięg zmian dopasowane jest do możliwości finansowych rzeczoznawców – użytkowników oprogramowania, które są sprzęgnięte z możliwościami dostawcy oprogramowania. W Polsce najbardziej rozpowszechniony jest program WALOR, którego dostawcą i autorem jest firma PRONET Spółka z o.o. z Katowic. Choć rzecz wydaje się prosta i oczywista to tworzenie profesjonalnego i niezwykle przydatnego instrumentu na potrzeby wyceny nieruchomości nie jest zadaniem łatwym. Wymaga przełamania przeszkód technicznych, organizacyjnych a przede wszystkim mentalności samych zainteresowanych. Docelowy efekt wydaje się wart podjętych już wysiłków oraz wysiłku, który trzeba wydatkować w przyszłości.
Inicjatywy polegające na gromadzeniu i wymianie danych z rynku nieruchomości uaktywniły się poza strukturami stowarzyszeniowymi. Podstawową tego przyczyną jest powszechna nieufność wobec władz stowarzyszenia i towarzysząca tej nieufności obawa, że tworzona baza danych dostanie się w niepowołane ręce. Jedną z przyczyn takiego stanu rzeczy jest fakt, że wielu szefów stowarzyszeń nie działa na co dzień na rynku usług w zakresie wyceny nieruchomości. Z kolei osoby, dla których wycena nieruchomości jest podstawowym zajęciem zawodowym niechętnie się angażują w działalność społeczną. Z powyższych względów stowarzyszenia okazują się być wyłącznie organizacjami skupiającymi osoby posiadające ten sam rodzaj państwowych uprawnień. Nie są to w żadnym razie grupy specjalistów, którzy mają wspólne dążenia i potrzeby.  Nie jest więc możliwe uzyskanie wspólnej płaszczyzny porozumienia pomiędzy członkami stowarzyszeń w obszarze czystej działalności zawodowej. Dla ograniczenia problemów wewnątrzśrodowiskowych praktycy decydują się więc na wyprowadzanie inicjatywy poza istniejące stowarzyszenia. Dotychczasowa praktyka pokazała, że taka taktyka jest zasadna, ponieważ rodzi mniej konfliktów.

ZALETY WSPÓPRACY
Podjęcie współpracy otwiera możliwość korzystania z rozległej i pokaźnej bazy danych, która w kluczowy sposób zmienia komfort pracy. Dane gromadzone są systemowo, w sposób przemyślany i daję szeroki obraz zjawisk, które występują na rynku nieruchomości. Wycena tych typów nieruchomości, których transakcje występują masowo staje się niezwykle przekonująca i przejrzysta. Wpływa to korzystnie na wizerunek rzeczoznawców, którzy wykonując wycenę posługują się oryginalnym i tylko im dostępnym narzędziem. Prócz tego współpracujące ze sobą osoby stanowią grupy o wyraźnych, wspólnych interesach zawodowych, w których właściwa postawa etyczna jest pożądana i na bieżąco monitorowana przez partnerów. Choć tworzone obecnie przez rzeczoznawców bazy danych nie wyczerpują wszystkich problemów to mogą stanowić podwaliny pod przyszłe, profesjonalne analizy i badania rynku nieruchomości realizowane na szeroką skalę.
Dużo korzyści może w przyszłości przynieść potencjał tkwiący we wspólnym działaniu osób tworzących systemowe, obszerne i zorganizowane bazy danych. Prócz korzyści finansowych związanych z usprawnieniem codziennej pracy współdziałanie większych grup rzeczoznawców majątkowych może przyczynić się do poprawy warsztatu teoretycznego. Oczywiście wymaga to odpowiedniego wysiłku i nakładu pracy ale doświadczenia praktyczne szerszej grupy osób na co dzień trudniących się wyceną nieruchomości mogą przyczynić się do osłabienia hegemonii wariantów teoretycznych często niemożliwych do zastosowania w praktyce i wprowadzeniu rozwiązań nowych, jednoznacznych i możliwych do wykorzystania w praktyce.

DOSTRZEGANE WADY
W funkcjonujących przedsięwzięciach współpraca pomiędzy rzeczoznawcami odbywa się na podstawie umowy cywilno-prawnej pomiędzy osobami fizycznymi-rzeczoznawcami majątkowymi. Osoby te decydując się na współpracę tworzą wspólne dobro materialne. Jego stworzenie wymaga znacznych środków finansowych. Są to pieniądze wydatkowane na opłaty za dostęp do Państwowego Zasobu Geodezyjnego, oprogramowanie, miesięczny abonament za obsługę informatyczną, pracę własną wniesioną przez rzeczoznawców, stosowny sprzęt komputerowy i inne koszty. Im dłużej trwa współpraca i im więcej osób w niej uczestniczy tym wyższa jest wartość przedsięwzięcia. Odczuwalnym mankamentem jest brak podmiotu, który reprezentowałby współpracujących ze sobą rzeczoznawców na zewnątrz. Jest to z formalnego punktu widzenia twór rozproszony nie posiadający możliwości występowania na zewnątrz w kontaktach z odbiorcami usług, z instytucjami publicznymi, z mediami itp. Wciąż trudno taki podmiot stworzyć z uwagi na opór samych zainteresowanych. Ze struktur stowarzyszeniowych wyniesione jest przyzwyczajenie do społecznego, bezkosztowego rozwiązywania pewnych problemów zawodowych. Z przyczyn mentalnych akceptowane są niedogodności stanu bieżącego. W grupach mocno zaawansowanych, w których współpracuje ze sobą grupy kilkudziesięcioosobowe z każdym miesiącem wzrasta problem administrowania bazą danych, jej zarządzaniem i stroną logistyczną. Najczęściej podejmowane są wszelkie próby, które nie niosą konieczności wnoszenia dodatkowych opłat. Należy przewidywać, że sytuację graniczną wytycza wytrzymałość osób poświęcających przedsięwzięciu swój czas bez stosownego wynagrodzenia. Po przekroczeniu tego stanu grupy ulegną rozproszeniu. Jedną część stanowić będą osoby, które czerpią korzyści z przedsięwzięcia i widzą sens w rozwoju jego rozwoju, skłonne je wspierać finansowo. Drugą część osoby, dla których przydatność bazy danych jest ograniczona, a które w finansowaniu przedsięwzięcia nie widzą sensu.
Niemałym utrudnieniem w tworzeniu środowiskowej bazy danych jest niski poziom ogólny prezentowany przez rzeczoznawców w zakresie podstawowych zasad obsługi komputera. Proste oprogramowanie budzi wiele problemów a brak odpowiednich umiejętności jest przyczyną powstawania błędów, których wyłapywaniem i korektą zmuszone się zajmować osoby o nieco wyższym poziomie wiedzy w tym zakresie i aktywne przy nadzorowaniu przedsięwzięcia.  Z tych samych przyczyn w pracach nad modyfikacją i testowaniem nowych rozwiązań uczestniczy wąska garstka rzeczoznawców.
Choć bazy danych tworzone przez zorganizowane grupy rzeczoznawców są przedsięwzięciami niezależnymi i nie utrudniającymi działań zawodowych pozostałej części środowiska to wciąż odczuwalna jest niechęć i nieufność osób spoza tych grup. Pewną przyczyną takiego stanu rzeczy wywołuje brak zbieżności zasad przyjmowania do grona osób współpracujących z zasadami przyjmowania w poczet członków stowarzyszeń. W pierwszym przypadku liczy się jakość rzeczoznawcy i jego rzetelność w drugim natomiast wystarcza sama chęć przynależności i deklaracja płacenia składek. Wiele kontrowersji dla osób spoza grupy budzi fakt, że przyjęcie do grona współpracujących rzeczoznawców wymaga spełnienia wymagań, które osoby współpracujące narzucają sami sobie. Panuje błędne przekonanie, że posiadanie uprawnień i przynależność do organizacji zawodowej jest wystarczającym kryterium. To, że takie kryteria są niewystarczające  wykazała codzienna praktyka. Przynależność do stowarzyszenia a nawet wysoka pozycja w hierarchii organizacyjnej nie jest gwarantem postawy wymaganej przy codziennej, zawodowej współpracy. Obszar działalności stowarzyszeń i obszar działalności zawodowej to przestrzenie, które w wielu aspektach się nie przenikają.


MOŻLIWOŚCI I DĄŻENIA
Zorganizowanie działanie szerszych grup rzeczoznawców majątkowych na płaszczyźnie zawodowej może stać się powodem ewolucji ruchu zawodowego. Argumentem powinny być jednak konkretne działania zawodowe wyrażone w postaci analiz, badań rynku nieruchomości, syntez i przykładowych rozwiązań praktycznych. Wieloletnie przyzwyczajenie sprawia, że o sprawach praktycznych dotyczących codziennego warsztatu rzeczoznawcy majątkowego mówi się niewiele. Nieliczni skłonni są konfrontować ze środowiskiem plon swojej codziennej pracy. Powszechnie panuje obawa wywołana niezwykle rozbudowaną nadbudową prawną i formalną, która w praktyce do jakości określanych wartości wnosi niewiele. Choć sednem działalności rzeczoznawcy majątkowego jest najczęściej wskazywanie obiektywnych parametrów ekonomicznych nieruchomości, którymi są ich wartości rynkowe to o kwestiach tych mówi się w środowisku rzadko i nieśmiało.
O wartości nieruchomości wciąż jedynie w ograniczonym zakresie wyrażają się organy kontrolujące pracę rzeczoznawców: KOZ-a, Komisje Opiniujące czy też Komisja Arbitrażowa. Cóż się dziwić skoro wiedza o rynku nieruchomości pozyskiwana jest wciąż chałupniczo i amatorsko. Czas to zmienić.

Wojtek Nurek