Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego była w dniach 27-28 października 2005 r. gospodarzem Forum Dyskusyjnego „Single European Mortgage Market”. Podczas obrad dyskutowano nad warunkami i możliwościami rozwoju rynku hipotecznego w Europie, szczególnie z perspektywy nowych członków Unii Europejskiej. Ponieważ jednym z elementów procesu kredytowania jest wycena nieruchomości poruszano także i ten, bliski polskim rzeczoznawcom majątkowym temat.
Trzonem obrad były rozważania nad możliwością stworzenia jednego wspólnego rynku kredytów hipotecznych na obszarze Unii Europejskiej; rozważania nad kosztami działań z tym związanymi, korzyściami oraz stratami mogącymi wystąpić. Wśród panliestów znaleźć było można przedstawicieli Komisji Europejskiej, instytucji publicznych z krajów europejskich (w tym także z Polski), Europejskiej Federacji Kredytu Hipotecznego, reprezentantów resortu bankowego z krajów o większym stażu członkowskim w UE jak i krajów, które w skład UE weszły niedawno. Kwestia wspólnego rynku kredytów hipotecznych poruszana była z różnych stron, w sposób rzeczowy i wieloaspektowy. Była to autentyczna dyskusja, ponieważ prezentowano różne punkty widzenia a przez to i różne poglądy.

Wycena nieruchomości

Funkcjonowanie europejskiego rynku kredytów hipotecznych stanowi także wyzwanie dla procesy wyceny. Zasady wyceny nieruchomości powinny być docelowo tak skonstruowane by wycena realizowana w różnych krajach Europy była porównywalna co do zasad i używanych pojęć. Wymaganą porównywalność mają zapewnić jednolite standardy wyceny – Single European Standards. Bazą będą najprawdopodobniej Międzynarodowe Standardy Wyceny, które poddawane są procesowi weryfikacji co do możliwości spełnienia zakładanego celu. W dokumencie ujmującym poruszaną problematykę „Zielona Księga: Kredyty hipoteczne w UE” kwestia wyceny nieruchomości jest opisana następująco:
Wycena nieruchomości jest kluczowa dla transakcji kredytu hipotecznego, a sposób w jaki jest przeprowadzana może bezpośrednio wpłynąć na charakter, finansowanie i reguły ostrożności związane z kredytem. Kredytodawcy, konsumenci i inwestorzy muszą mieć pełne zaufanie do kwalifikacji rzeczoznawcy, procesu wyceny i wynikających z niej danych liczbowych.

Tradycje związane z wyceną różnią się w poszczególnych Państwach Członkowskich. Obecnie istnieje kilka międzynarodowych systemów wyceny. Komisja uważa, że można zwiększyć stopień porównywalności wyceny w taki sposób, by zapewnić, że różnorodność w zakresie systemów wyceny, która może być związana z rzeczywistym zapotrzebowaniem na krajowych rynkach mieszkaniowych, nie hamuje działalności transgranicznej. Cel ten można oczywiście osiągnąć poprzez ustanowienie jednolitych standardów, jednak wydaje się, że można go osiągnąć również poprzez współistnienie konkurencyjnych, lecz wzajemnie uznawanych standardów.

Docelowo wycena realizowana w jednym z państw członkowskich powinna dawać klientowi – odbiorcy wyceny – możliwość ubiegania się o kredyt w różnych bankach, w różnych krajach. I odwrotnie. Wycena wykonana przez dwóch różnych rzeczoznawców z różnych krajów winna być na tyle porównywalna, żeby istniała możliwość jej wykorzystania w jednym banku. Jest w tym dla rzeczoznawców polskich tyle samo szans co i obaw. Ostatecznym beneficjentem takich rozwiązań mają być przede wszystkim kredytobiorcy. Stanowiska przedstawicieli środowiska bankowego czy też środowiska rzeczoznawców majątkowych będą miały o tyle wpływ na podejmowane decyzje o ile przyczyniać się będą do poprawy procesu kredytowania. Należy przypuszczać, że normą stanie się akceptowanie wycen sporządzonych zgodnie z uznawanymi na świecie standardami wyceny. W procesie kredytowania nieruchomości wyceny przeprowadzane przez jakiegokolwiek rzeczoznawcę będącego członkiem uznawanej na świecie instytucji wyceny, nie będą podlegały dodatkowym krajowym uwarunkowaniom. Zrozumiałym dążeniem konsumentów jest, by Komisja Europejska zapewniła przewagę neutralnych, międzynarodowych standardów wyceny, lub istnienie jednego standardu wyceny gwarantującego porównywalność. Chcą oni by wycena przeprowadzona przez jednego rzeczoznawcę dawało możliwość ubiegania się o kredyt w różnych bankach i różnych krajach. Problem ten ujawnia się obecnie w niektórych
sytuacjach w Polsce. Kredytobiorca zmuszony jest ponosić koszt wyceny w każdym z banków oddzielnie. Nie daje się mu możliwości posługiwania się jedną wyceną przy wyborze oferty różnych banków. Z punktu widzenia kredytobiorcy jest to sytuacja niejasna, niesprawiedliwa i służąca do nie umotywowanego nabijania kasy podmiotom uczestniczącym w kredytowaniu. Trudno nie przyznać tu racji kredytodawcy. Wycenę dla potrzeb kredytowania należy rozumieć jako sprawne i przekonujące narzędzie do zarządzania ryzykiem kredytowania. Obecnie proces wyceny nieruchomości jest tak w Polsce skonstruowany, że zarządzanie ryzykiem następuje nie wprost.

WNIOSKI
Rzeczoznawcy, którzy zamierzają się nadal zajmować wyceną na potrzeby kredytowania nieruchomości muszą przygotować się na niemałe zmiany. W możliwie szybkim tempie należy uciekać od złych przyzwyczajeń i nawyków nabytych w ostatnich latach. Wycena realizowana przy zastosowaniu obecnych zasad daleko odbiega od potrzeb sektora bankowego. Zamiast dążyć do wskazania rzeczywistej, dającej się zbadać i uzasadnić wartości rynkowej nieruchomości uciekliśmy w sferę pojęć i procedur. Kwestie sporne rozstrzygamy analizując i opiniując poprawność procedur i zasad, które często niewiele mają wspólnego z realnym rynkiem nieruchomości. Nasze organy kontrolne są tak skonstruowane, że odnoszenie się do - wycenianych wartości – nie jest działaniem rutynowym. Nie tworzymy sami sobie takich możliwości. Zamiast odnosić się do wartości nieruchomości, odbiorcom wycen dajemy odpowiedź na pytanie, które pada rzadko – czy operat wykonany jest prawidłowo (pod względem formalnym)?
Nie mamy dobrych mechanizmów samokontroli wewnątrzśrodowiskowej. Nie kontrolujemy jakości swoich opracowań oraz jakości wartości, które generowane są w naszych wycenach. Niechęć wobec mało efektywnego opiniowania przenosimy na wszelkie formy kontroli naszej działalności. Jesteśmy obecnie użytkownikami przepisów i zasad, których precyzyjne przestrzeganie, nawet przy dobrej woli, jest często nierealne. Nie daje też gwarancji dobrej jakości uzyskiwanych jakości. Konstrukcja przepisów sprawia, że nie są prezentowane rozwiązania wzorcowe, godne naśladownictwa.
W niemal każdym operacie szacunkowym można znaleźć błędy i wady formalne. Ten stan rzeczy przenosi się na system oceniania. Bywają przypadki, w których prawidłowa choć „niewygodna” wartość rynkowa nieruchomości atakowana jest wyłącznie od strony proceduralnej. Z uwagi na powyżej wskazane uwarunkowania legislacyjne ataki takie bywają skuteczne. Nie o to tu chodzić powinno. Zmiany wymagają pracy lub pieniędzy. Chcąc czerpać w przyszłości dochód z wycen trzeba to mieć dzisiaj na względzie.