artykuly

Nie tędy droga – komentarz do projektu standardu drogowego

 Pretekstem do napisania niniejszego artykułu jest podejmowana przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych próba uzgodnienia z ministrem Infrastruktury i Budownictwa standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych „Wycena nieruchomości drogowych”. Na szerokim obszarze wyceny nieruchomości tematyka ta jest wyjątkowo bliska memu sercu dlatego, że zajmuję się nią na poważnie od wielu lat. Przypomnę, że pierwszy publiczny głos na temat wyceny tzw. nieruchomości drogowych wydałem z siebie w 2006 r. w artykule „Systemowa deformacja słusznego odszkodowania”. Głos ten okazał się na tyle istotny, że fragment mojego artykułu został przywołany w wyroku NSA (por. I OSK 1186/09) a nadto echo tego głosu dostrzegam dosyć wyraźnie w proponowanym projekcie standardu. Od napisania wspomnianego artykułu, a więc od jedenastu lat, z zagadnieniem wyceny nieruchomości wywłaszczanych, przeznaczanych, wydzielanych, nabywanych, zajmowanych i przejmowanych pod drogi zmagałem się jako autor wycen, jako pełnomocnik stron a także jako członek ministerialnego ciała jakim jest Komisja Odpowiedzialności Zawodowej.

Lata doświadczeń zawodowych pozwoliły mi obserwować i doświadczać licznych wad procesu wyceny nieruchomości przejmowanych różnymi sposobami pod drogi publiczne. Wady te dokuczają mocno zarówno właścicielom jak i organom publicznym. Dlatego z wielką nadzieją tęsknym okiem łypię zawsze za każdą inicjatywą mogącą poprawić obecny stan rzeczy. Łypnąłem więc i na świeżo spłodzony i jeszcze ciepły projekt standardu zawodowego opracowany 22 sierpnia 2017 r. przez troje znanych mi osobiście autorów występujących pod szyldem Polskiej Federacji Stowarzyszeń Majątkowych. Po zapoznaniu się z projektem z zawodem muszę szczerze wyznać, że moja osobista sympatia do twórców projektu nie pozwoliła mi powstrzymać się przed zdecydowanie negatywną oceną przedstawionej propozycji. I to pomimo uwzględnienia w treści projektu moich argumentów podnoszonych przed 11 laty.

Dla uwypuklenia intencji mną kierujących wyznam, że członkom wszystkich polskich organizacji zawodowych przyznaję pełne prawo do opracowywania dla siebie wewnętrznych standardów zawodowych o dowolnej treści i swobodnego ich stosowania w swojej codziennej praktyce zawodowej. Wyrażany przeze mnie głos nie odnosi się jednak do wewnętrznych standardów lecz do próby stworzenia z proponowanego standardu normy zawodowej mającej powszechnie obowiązywać wszystkich polskich rzeczoznawców majątkowych. Jak by przecież nie patrzeć działania podjęte przez PFSRM wskazuję, że taka próba jest właśnie chyłkiem podejmowana.

Celem utworzenia omawianego projektu standardu ujawnionym otwarcie w treści uzasadnienia do standardu, jest przekonanie autorów, że standard wpłynie na znaczne ograniczenie ryzyka metodycznego związanego z procesem wyceny a tym samym na ograniczenie rozbieżności wyników oszacowań i w większym stopniu zapewni, że odszkodowanie będzie spełniało wymogi słusznego odszkodowania a w odbiorze społecznym będzie uznawane za bardziej sprawiedliwe.

Analiza treści projektu Standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych „Wycena nieruchomości drogowych” z dnia 22 sierpnia 2017 r. oraz analiza treści Uzasadnienia do tego standardu zawodowego uzupełnione dozą bogatego środowiskowego doświadczenia wynikającego z prób stosowania dotychczas opracowywanych standardów prowadzą wprost do stwierdzenia, że zaproponowane w projekcie pomysły nie mają szansy osiągnąć wyznaczonego celu. Osobiście obawiam się nawet, że do zdefiniowanego celu nie zbliżą się nawet na krok.

W utworzonym projekcie standardu powielane są oklepane błędy dobrze znane z wielu dotychczasowych pomysłów na standardy. Autorom projektu towarzyszyło niewzruszone niczym przekonanie, że wskazane cele postawione przed proponowanym standardem osiągnięte zostaną dzięki doprecyzowaniu terminologii, dookreśleniu i dointerpretowaniu pojęć zawartych w aktach prawnych. Po raz kolejny mamy do czynienia sytuacją, w której specjaliści z zakresu wyceny nieruchomości recepty na dobrze określoną wartość nieruchomości upatrują w egzegezie przepisów prawa upstrzonej dla zmylenia tropu krztyną średnio istotnych zagadnień warsztatowych. Na przykładzie omawianego projektu wyraźnie widać, że piętrzące się w ostatnich latach zawodowe problemy nie odwiodły jeszcze inżynierów i ekonomistów od wchodzenia w rolę prawników. Kolejny już raz nie wyciągnięto wniosków z dotkliwych doświadczeń nabytych przez PFSRM podczas kolejnych prób siłowego wdrożenia różnych projektów standardów zawodowych.

Nie ulega żadnej wątpliwości, że w pełni uzasadnione i mocno pożądane jest dążenie autorów standardu do wyznaczonego celu jakim jest osiągnięcie większej wiarygodności usług świadczonych przez rzeczoznawców majątkowych poprzez ograniczenie rozbieżności wyników oszacowań. Aktualnie występująca sytuacja dotkliwie uderza w środowisko zawodowe polskich rzeczoznawców majątkowych przyczyniając się do nieufności wobec autorów wycen i złego odbioru społecznego zawodu.

Przy okazji rozważań nad projektem standardu „Wycena nieruchomości drogowych” chciałbym otwarcie wyjawić to o czym powszechnie wiedzą rzeczoznawcy majątkowi tylko wciąż obawiają się o tym mówić, pisać i myśleć. Otóż podstawowym powodem rozbieżności wyników oszacowań są ewidentne wady oficjalnie upowszechnionych i szeroko stosowanych sposobów wyceny. Główną wadą jest to, że optymistycznie choć mylnie założono, że cały proces wyceny, w tym także przygotowanie odpowiednich i dobrych jakościowo zasobów informacji oraz przeprowadzenie wymaganych prawem analiz rynkowych, może być obsłużony przez pojedynczego specjalistę. Praktyka doszczętnie dowiodła, że nie jest to możliwe ani organizacyjnie, ani merytorycznie, ani finansowo.  Efektem wady głównej są amatorskie, niekompletne i mało wiarygodne źródła informacji wykorzystywane zwykle do określania wartości nieruchomości będące jedną z istotnych przyczyn rozbieżnych wyników oszacowań. O wystąpieniu zbieżności wyników oszacowań nie może być przecież mowy jeśli dwóch rzeczoznawców posługuje się dwoma różnymi zasobami informacji o zróżnicowanej zawartości i zróżnicowanej jakości. Ale to nie koniec problemów! Kluczowym etapem procesu wyceny mającym podstawowy wpływ na określaną wartość nieruchomości jest analiza rynku nieruchomości. Zgodnie z prawem analiza rynku nieruchomości winna dostarczać wiedzy na temat liczbowego wpływu stanów poszczególnych cech nieruchomości na poziom cen. Jeśli więc dwoje rzeczoznawców pracuje na różnych zasobach informacji, które wykorzystuje do przeprowadzenia indywidualnych amatorskich analiz rynku to rozbieżność wyników staje się w zasadzie systemowo gwarantowana. Ale jak powszechnie wiadomo w praktyce jest jeszcze ciekawiej. W przeważającej większości przypadków żadne analizy rynku nie są wykonywane a wręcz przyjęło się, że przyzwolono autorom wycen powoływać się na wyniki nieistniejących analiz. Tym sposobem rozbieżność wyników została wręcz zapewniona. Trudno tu mieć żal tylko do samych rzeczoznawców choć oni ponoszą główne konsekwencje istniejącego stanu rzeczy. Pokaźną częścią winy należy obarczyć instytucjonalnych odbiorców wycen pozorujących jedynie weryfikację jakości i zgodności z prawem przyjmowanych wycen realizowanych na zlecenie podmiotów publicznych. Przyjęło się powszechnie, że nie jest ważne czy wyceny są sensowne, czy logiczne, czy zgodne z obowiązującymi przepisami. Ważne by zostały wykonane przez osobę uprawnioną i najtaniej jak to tylko możliwe. W razie draki wina i tak jest przerzucana na rzeczoznawcę „partacza”.     

Z pewnością nie wszyscy skłonni będą się zgodzić z wyrażonymi wyżej poglądami. Ale w całej sprawie nie chodziło mi o schlebianie koleżankom i kolegom po fachu lecz o wykazanie, że omawiany projekt standardu nie daje realnej szansy osiągnięcia założonego celu. Zważywszy na wskazane wady procesu wyceny uważam, że przedstawiony projekt standardu nie będzie miał żadnego realnego wpływu na ograniczenie ryzyka metodycznego związanego z procesem wyceny a tym samym nie będzie miał wpływu na ograniczenie rozbieżności wyników oszacowań i w związku z tym nie zapewni, że odszkodowanie będzie spełniało wymogi słusznego odszkodowania i w odbiorze społecznym będzie uznawane za bardziej sprawiedliwe niż jest to uznawane obecnie. Dobrym sposobem na zilustrowanie zasadności moich poglądów byłoby zamówienie a następnie porównanie operatów szacunkowych tej samej nieruchomości, dla tego samego stanu, na tę samą datę wykonanych przez różnych i nie porozumiewających się ze sobą rzeczoznawców. Operatów sporządzonych bez uwzględnienia zasad wynikających z projektu standardu oraz dodatkowo operatów z pieczołowitym uwzględnieniem tych wszystkich zasad.  Jak wykazałem wcześniej ewentualny brak rozbieżności wyników oszacowania w tak przygotowanych operatach mógłby być jedynie dziełem szczęśliwego zbiegu okoliczności. W żadnym razie nie byłby efektem użycia proponowanego projektu standardu zawodowego.

 Nie twierdzę wcale, że sytuacja jest beznadziejna i bez wyjścia. Uważam, zresztą nie od dziś, że jedynym realnym sposobem na wyeliminowanie praktycznych problemów towarzyszących wycenie nieruchomości dla celów publicznych w tym także wycenie tzw. nieruchomości drogowych jest profesjonalizacja i instytucjonalizacja baz danych i analiz rynku nieruchomości oraz upowszechnienie stosowania w wycenie dla celów publicznych modeli wartości nieruchomości o weryfikowanej jakości i wiarygodności. Zastosowanie takiego rozwiązania przyczyni się w znacznym stopniu do wyeliminowania wskazanych wyżej wad obecnie stosowanych rozwiązań oraz wyeliminowanie rozbieżności wyników oszacowania a jednocześnie istotnie podniesie wiarygodność procesu wyceny. Moje praktyczne doświadczenia nabyte w stosowaniu przy wycenie dla celów publicznych modeli wartości wskazują, że ewentualne rozbieżności wyników należą do rzadkości. Wynik oszacowania nie jest i nie powinien być zależny od osoby dokonującej oszacowania lecz zależny wyłącznie od zobiektywizowanych parametrów szacowanej nieruchomości.  Nie przypadkiem rozwiązania takie stosowane są powszechnie w krajach zachodnich a także w Słowenii i na Litwie i Łotwie.  Zwykły rozsądek oraz instynkt samozachowawczy wskazują, że środowisko polskich rzeczoznawców powinno się tym zagadnieniem czym prędzej i na poważenie zainteresować aby mieć szanse uczestniczenia we wdrażaniu w Polsce tych sprawdzonych i skutecznych rozwiązań systemowych. Obawiam się, że wyraźna niechęć polskich rzeczoznawców wobec stosowania i tworzenia nowoczesnych i wydajnych rozwiązań systemowych obsługujących proces wyceny nie będzie stanowić dostatecznej przeszkody w ich zastosowaniu w nieodległej przyszłości w Polsce. Aktualne problemy towarzyszące wycenie dla celów publicznych są na tyle uciążliwe dla organów publicznych i właścicieli nieruchomości, że sprawę ich wyeliminowania uznać należy za pilną. Rolą ministra działającego w interesie publicznym jest odpowiednio zadbać o zmianę przepisów. W interesie rzeczoznawców majątkowych jest natomiast przygotować się na nadchodzące zmiany. Tworzenie standardów w proponowanej przez PFSRM treści i kształcie nie znajduje uzasadnienia i nie leży w interesie polskich rzeczoznawców majątkowych. 

źródło: Realexperts Sp. z o.o.

TAGI