artykuly

Problemy praktyczne związane z wyceną nieruchomości

 Planowanie przestrzenne stanowi element składowy strategii gospodarowania nieruchomościami gminnymi. Samorządy gospodarując lokalnie pokaźnymi zasobami nieruchomości i wykorzystując swoją moc sprawczą w planowaniu przestrzennym mają możliwość skutecznie wpływać a nawet kreować lokalne rynki nieruchomości. Świadome działanie wymaga jednak odpowiedniej wiedzy o zjawiskach zachodzących na rynku nieruchomości a także specjalistycznych instrumentów dających możliwość praktycznego wykorzystywania tej wiedzy. Realnym sposobem na uzyskanie dostępu do odpowiednich źródeł informacyjnych oraz przydatnych instrumentów jest świadome organizowanie procesu wyceny nieruchomości poprzez przemyślane zastosowanie obowiązujących przepisów prawa.  Działanie takie przyczynia się do eliminowania praktycznych problemów związanych z wyceną nieruchomości oraz staje się dla zamawiającego wyceny źródłem niewykorzystywanych obecnie możliwości. Dla bliższego wyjaśnienia tego zagadnienia pomocne będzie przywołanie ogólnej idei wyceny nieruchomości wynikającej z obowiązujących przepisów prawa.

Ogólne zasady wyceny nieruchomości wynikające z przepisów prawa

Z przepisów prawa jednoznacznie wynika, że wycena nieruchomości jest procesem składającym się z trzech głównych etapów:

  1. gromadzenie informacji o dokonywanych transakcjach (Art. 153. 1. UOGN),
  2. przeprowadzanie analizy zgromadzonego materiału informacyjnego (§ 3. 2. RozpWycena),
  3. sporządzanie operatów szacunkowych (UOGN, RozpWycena).

Planowanie przestrzenne stanowi element składowy strategii gospodarowania nieruchomościami gminnymi. Samorządy gospodarując lokalnie pokaźnymi zasobami nieruchomości i wykorzystując swoją moc sprawczą w planowaniu przestrzennym mają możliwość skutecznie wpływać a nawet kreować lokalne rynki nieruchomości. Świadome działanie wymaga jednak odpowiedniej wiedzy o zjawiskach zachodzących na rynku nieruchomości a także specjalistycznych instrumentów dających możliwość praktycznego wykorzystywania tej wiedzy. Realnym sposobem na uzyskanie dostępu do odpowiednich źródeł informacyjnych oraz przydatnych instrumentów jest świadome organizowanie procesu wyceny nieruchomości poprzez przemyślane zastosowanie obowiązujących przepisów prawa.  Działanie takie przyczynia się do eliminowania praktycznych problemów związanych z wyceną nieruchomości oraz staje się dla zamawiającego wyceny źródłem niewykorzystywanych obecnie możliwości. Dla bliższego wyjaśnienia tego zagadnienia pomocne będzie przywołanie ogólnej idei wyceny nieruchomości wynikającej z obowiązujących przepisów prawa.

Ogólne zasady wyceny nieruchomości wynikające z przepisów prawa

Z przepisów prawa jednoznacznie wynika, że wycena nieruchomości jest procesem składającym się z trzech głównych etapów:

1) gromadzenie informacji o dokonywanych transakcjach (Art. 153. 1. UOGN), 

2) przeprowadzanie analizy zgromadzonego materiału informacyjnego (§ 3. 2. RozpWycena),

3) sporządzanie operatów szacunkowych (UOGN, RozpWycena).

Ogólne zasady wyceny wskazują więc, że warunkiem koniecznym wykonania prawidłowego operatu szacunkowego jest przeprowadzenie analizy rynku nieruchomości na podstawie uprzednio zebranych danych rynkowych obejmujących ceny transakcyjne i cechy rynkowe nieruchomości a także warunki zawarcia transakcji.  Kontrolowana i potwierdzona jakość bazy danych informacyjnych a także nadzór nad odpowiednim poziomem merytorycznym analizy rynku nieruchomości ewidentnie sprzyjają jakości wykonywanych wycen. Stały dostęp samorządów do baz danych oraz do odpowiednio przygotowanych analiz rynku otwiera możliwość podniesienia efektywności gospodarowania nieruchomości. Pozwala na prognozowanie wpływów z tytułu opłat wynikających z planowania przestrzennego a także symulowanie zmian wartości nieruchomości następujących w efekcie działań planistycznych. Choć samorządy są lokalnie największymi zamawiającymi na rynku usług w zakresie wyceny nieruchomości to zwykle nie zapewniają sobie dostępu do dobrych jakościowo baz danych informacyjnych o dokonywanych transakcjach oraz do analiz, które winny być z mocy prawa integralnym elementem zamawianych wycen. Doświadczenia praktyczne wskazują, że brak świadomości roli jaką w procesie wyceny odgrywa jakość baz danych oraz jakość dokonywanych analiz jest głównym źródłem praktycznych problemów związanych z wyceną nieruchomości.

 
 

źródło: Realexperts Sp. z o.o.

TAGI