Tomasz Kotrasiński, Wojtek Nurek

Istotnym udogodnieniem procesu wyceny nieruchomości jest systematyczna poprawa jakości różnorodnych źródeł informacji o nieruchomościach. Warsztat wykorzystywany w procesie szacowania nieruchomości wzbogacają coraz lepsze publiczne źródła informacji oraz coraz tańsze, wygodniejsze i bardziej zaawansowane narzędzia komercyjne. Rewelacją ostatnich miesięcy okazał się dostęp do elektronicznej księgi wieczystej.  Wbrew wcześniejszym obawom ten cenny ładunek informacyjny nie zdemontował polskiego rynku nieruchomości. Należy się więc spodziewać, że pojawienie się w publicznym obiegu innych istotnych i przydatnych informacji także nie przyhamuje rynku nieruchomości. Nie wstrzyma dążności uczestników rynku do kupowania, sprzedawania i spekulowania nieruchomościami.  Całkiem nieźle sprzyja rynkowi coraz efektywniejszy dostęp do ewidencji gruntów, miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, dostęp do map, planów miast, zdjęć satelitarnych a także poprawiający się systematycznie dostęp do rejestrów cen transakcyjnych prowadzonych przez Powiatowe Ośrodki Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej.  Skłonności do inwestowania w nieruchomości nie miażdży w żaden sposób systematyczny rozwój narzędzi i oprogramowania do obsługi informacji. Komfort pracy eksperta rynku nieruchomości trudno obecnie porównać z warunkami w jakich pracował jeszcze kilka lat temu.  Kluczowym problemem wyceny nieruchomości przestała być już uporczywa walka o dostęp do każdej, najmarniejszej nawet informacji. Nie oznacza to wcale, że problemy zniknęły. Problem, przed którym staje aktualnie ekspert trudniący się wyceną nieruchomości polega przede wszystkim na odpowiednim doborze metodologii i narzędzi do obsługi ogromu informacji napływających z rynku nieruchomości.  W nowej przestrzeni ogarniętej nadmiarem informacji przestały się już sprawdzać dotychczas stosowane pomysły na wycenę. Ich skuteczność raptownie osłabła. Niejednokrotnie przynoszą one dziś więcej problemów niż pożytków.  Czas więc sięgnąć po inne rozwiązania wsparte na nieco bardziej zaawansowanych technologiach obsługi i obróbki danych informacyjnych.   

Aktualnie w powszechnym użyciu znajdują się metody wyceny, które powstały w latach dotkliwego niedoboru informacji. Trudno uwierzyć, że jeszcze w połowie lat 90-tych wszelka informacja o odbywanych transakcjach była towarem deficytowym i reglamentowanym.  Narzędzia i pomysły, które jeszcze parę lat temu w stopniu wystarczającym zaspokajały codzienne potrzeby odbiorców wycen dziś mocno zawodzą.  Skoro więc zapotrzebowanie do wycenę nieruchomości nie słabnie to należy podjąć intensywne starania w celu dopasowania metod szacowania do bieżącego stanu źródeł informacji oraz współczesnych możliwości technologicznych. Praktyczne doświadczenia pokazują, że zmiany winny podążać w kierunku podwyższenia obiektywności uzyskiwanych wyników wyceny we wszystkich tych okolicznościach wokół których nabrzmiewają w ostatnim czasie przykre dla wszystkich stron sporów konflikty. Wiadomym jest powszechnie, że wre w kraju w kwestiach dotyczących aktualizacji opłat z tytułu wieczystego użytkowania, w postępowaniach odnoszących się do szacowania odszkodowań, rent planistycznych, opłat adiacenckich, służebności przesyłu i innych pokrewnych. Głównym podłożem nieporozumień jest niewyjaśniana i nieakceptowana przez odbiorców usługi rozbieżność wyników wyceny. Praktyka pokazuje, że dostępne sposoby oceny jakości wycen nie zamykają skutecznie sporów. Konflikty ciągną się miesiącami a najczęściej latami  pochłaniając w skali całego kraju miliony złotych. Co najgorsze pochłaniają także zdrowie i nerwy uczestników rynku nieruchomości.

W efekcie trwania opisywanego stanu samorządowe kolegia odwoławcze pękają w szwach od sporów powstających w toku aktualizacji opłat z tytułu wieczystego użytkowania. W statystykach prowadzonych przez polskie samorządowe kolegia odwoławcze sprawy obejmujące aktualizację opłat z tytułu wieczystego użytkowania traktowane są często jako odrębna, poważna i kluczowa kategoria. W warszawskim SKO spory wynikające z  aktualizacji opłat rocznych z tytułu wieczystego użytkowania stanowiły w ostatnich pięciu latach 24% wszystkich spraw rozpatrywanych przez warszawskie SKO. Łącznie, w tym jednym SKO stanowiło to niemal 26 tysięcy spraw! Daje to rekordową średnią miesięczną wynoszącą niemal 426 spraw! Obserwując stan zatrudnienia warszawskiego SKO można przyjąć założenie, że 15 osób zatrudnianych jest tam wyłącznie po to by na obszarze Warszawy i okolic obsługiwać spory wynikające z wadliwych rozwiązań systemowych procesu aktualizacji opłat z tytułu wieczystego użytkowania. Samorządowe kolegia odwoławcze Gdańska, Wrocławia, Krakowa i Łodzi też nie próżnowały. Tylko w minionym 2009 roku obsłużono tam, bagatela, 6010 sporów wywołanych feralnym pomysłem na aktualizację opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania.