artykuly

Brutto czy netto? Cena, wartość i VAT

autor:
Tomasz Kotrasiński
RealExperts.pl sp. z o.o.

 

Kontrowersja w środowisku rzeczoznawców majątkowych dotycząca tego czy wartość nieruchomości powinno się szacować jako wartość netto (bez VAT-u) czy jako wartość brutto (z VAT-em) trwa już od kilku dobrych lat a końca jej nie widać. W efekcie mamy do czynienia ze specyficzną sytuacją - część rzeczoznawców szacuje w kwotach netto a część w kwotach brutto.
Należy zwrócić uwagę, że spór ma głównie charakter metodologiczny i koncentruje się wokół wykorzystania jako podstawy szacowania cen transakcyjnych wyrażonych jako ceny netto i brutto.
Co jest przyczyną rozbieżności i jakie są stanowiska obydwu stron?

Zacznijmy od kwestii prawnych regulujących zagadnienie.
Punktem wyjścia zwolenników szacowania wartości na podstawie cen brutto są zapisy 
ustawy o cenach z dn. 5 lipca 2001 r., (Dz.U. z 2001 r., Nr 97, poz. 1050), w której w art. 3 ust 1 (słowniczek pojęć) znajdujemy legalną definicję ceny:

"cena - wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym"

Sprawa wydaje się więc pod względem prawnym jasna. Jeżeli to ceny stanowią podstawę wyceny wartości nieruchomości, to zgodnie z definicją ceny z ustawy o cenach powinno się szacować na podstawie cen, które obejmują także podatek od towarów i usług (VAT) a więc w cenach brutto.

Zwolennicy szacowania w cenach netto argumentują, że należy odróżnić cenę od wartości,  i że w tym konkretnym przypadku mamy do czynienia z przypadkiem szczególnym: VAT jest wprawdzie składnikiem ceny ale nie wartości, bo kupujący kalkulują w negocjacjach ceny w taki sposób aby VAT, będący jej składnikiem, był neutralny - gdy występuje jest uwzględniany, gdy nie występuje nie jest uwzględniany. Ten, kto ma możliwość odliczyć sobie zapłacony w cenie VAT nie dba o ten składnik ceny, bo nie jest dla niego efektywnie kosztem, ten, kto musi zapłacić VAT od ceny sprzedaży też, bo kwota VAT-u nie jest dla niego efektywnie przychodem. Cena transakcji zmienia się w zależności od istnienia i stawki VAT a wartość jako składnik tej ceny wyrażony netto pozostaje bez zmian.
W tej koncepcji definicja wartości zmodyfikowana zostaje w ten sposób, że Wartość odpowiada ... cenie bez uwzględniania płaconych przez nabywcę podatków pośrednich.

Tak zmieniona definicja nie rozwiązuje jednak problemu, bo określenie "podatku pośredniego", którego w wycenie nieruchomości miałoby się nie uwzględniać, wpływa na wartość jeszcze bardziej niż niż tylko sam VAT. Nabywca nie płaci bowiem sprzedającemu żadnego podatku tylko cenę za nieruchomość, a podatki płacą podatnicy (lub płatnicy) państwu. Podatek (VAT) płaci sprzedawca. On go nalicza i odprowadza (płaci). Gdyby chcieć uwzględnić podatek płacony przez sprzedawcę to sprawa się mocno komplikuje, bo podatek który płaci sprzedawca jest różnicą pomiędzy podatkiem naliczonym należnym, w dodatku nie z tej konkretnej transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości, tylko z całokształtu jego działalności. Jak ma nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym to nic nie płaci. Poza tym, gdyby chcieć być konsekwentnym, trzeba by stwierdzić, że składnikiem ceny, którą płaci nabywca, jest naliczany przez niego zysk, od którego sprzedawca płaci podatek dochodowy. Gdyby zlikwidować podatek dochodowy, to sprzedający mógłby, przy takiej samej efektywności gospodarowania, sprzedawać swoje nieruchomości taniej o koszt podatku dochodowego. Czym ta sytuacja się różni od VAT z punktu widzenia sprzedającego jako podatnika a przede wszystkim z punktu widzenia kupującego? Można powiedzieć nawet więcej - podatek VAT, przy całkowicie jednolitej konstrukcji stawek podmiotowych i przedmiotowych dla całego rynku, przynajmniej może być „neutralny", a podatek dochodowy zawsze będzie „cenotwórczy".

Należy stwierdzić, że w przypadku określenia, że w cenie nieruchomości "kupujący płaci podatek" mamy do czynienia z niejednoznacznością użycia słowa „płaci".
Raz używa się tego określenia w takim sensie w jakim kupujący „płaci" VAT w cenie „pośrednio". A przecież kupujący w cenie płaci pośrednio wszystko co w cenie umieścił sprzedający: VAT, który musi od tej sprzedaży odprowadzić, podatek dochodowy, który też musi odprowadzić, podatki od nieruchomości, podatek od psów (jeśli ma na stanie przedsiębiorstwa) i inne daniny publiczne, takie jak abonament radiowo-telewizyjny, podatek drogowy wliczony w cenę benzyny, opłaty sądowe, kancelaryjne i administracyjne, taksę klimatyczną, składki ZUS i całe mnóstwo innych podatków i danin publicznych. Wszystkie je zawsze „płaci" pośrednio kupujący w cenie. Ale to jest tylko przenośne użycie tego słowa, bo tak naprawdę to kupujący płaci sprzedającemu po prostu cenę, a nie płaci całej reszty, którą wyżej wymieniłem.

Drugi raz mamy do czynienia z takim użyciem słowa „płaci", w jakim to sprzedający, będący podatnikiem VAT, podatku dochodowego, podatku od nieruchomości i podatku od psów płaci te podatki, tzn. odprowadza je do odpowiedniego organu podatkowego. To jest dosłowne, a nie metaforyczne użycie słowa „płaci" w stosunku do podatków i innych danin publicznych. Nawet jeżeli w ostatecznym rozrachunku środki finansowe pochodzą tak czy inaczej, przynajmniej częściowo, od kupujących. Jeżeli by w związku z tym przyjąć definicję „bez uwzględniania płaconych przez nabywcę podatków pośrednich", z metaforycznym użyciem słowa „płaconych", jako finansowanych przez kupującego, to definicji tej, i wyłączeniu z wartości, podlegają także wszystkie inne podatki finansowane w ostateczności przez kupującego, tj. nie tylko VAT ale i ostatecznie i podatek od psów.  Jeżeli przyjąć dosłowne znaczenie określenia „płacić", to ani VAT ani jakikolwiek podatek czy danina nie są płacone przez kupującego.

Uwzględniając stanowiska obu stron dyskusji, obawiam się, że kwestia, postawiona w ten sposób: „czy należy określać wartość nieruchomości netto czy brutto" jest w aktualnym stanie prawno-podatkowym nierozwiązywalna na gruncie samego rozpatrywania przepisów prawa. Krótko mówiąc, obie strony dyskusji mają swoje racje ale nic dobrego z tego nie wynika dla rzeczoznawców i samego zagadnienia.

Dlaczego tak się dzieje? Otóż, wartość rynkowa to najbardziej prawdopodobna cena za jaką się sprzeda/kupi nieruchomość. Wygląda na to, że ze względu na istnienie tak skonstruowanego podatku jak nasz VAT nie istnieje jedna najbardziej prawdopodobna cena spodziewanej transakcji, bo w zależności od podmiotowych i przedmiotowych właściwości przedmiotu i stron transakcji nieruchomość zostanie sprzedana za różne ceny. I nie dotyczy to, niestety, wyłącznie kwestii czy ta cena będzie z VAT-em, czy bez VAT-u, bo ten problem załatwiłoby po prostu szacowanie w wartościach netto (abstrahuję od kwestii dotyczącej sposobu „wydobycia" tego netto z cen transakcyjnych w aktach notarialnych, bo to problem duży ale raczej techniczny nie pojęciowy). Nie, problem jest znacznie poważniejszy, bo w wyniku tego, że jedni mogą sobie odliczać VAT a inni nie mogą albo mogą częściowo, albo w różnych stawkach, jedni muszą odprowadzać VAT a inni nie muszą, będą inaczej kalkulować sobie kwotę sprzedaży/kupna netto, bo co dla jednego jest netto, to dla drugiego brutto. Inaczej będzie to wyglądać, gdy ta sama nieruchomość jest towarem handlowym, inaczej gdy dobrem inwestycyjnym a inaczej gdy jest dobrem konsumpcyjnym itp., bo znowu co dla jednego jest towarem, dla drugiego środkiem trwałym a dla trzeciego dobrem użytkowym.

Wniosek z tego taki, że aby móc wypowiedzieć się „brutto czy netto?" trzeba sprawę dokładnie i szczegółowo przebadać i zobaczyć jak zachowują się ceny we wszystkich możliwych sytuacjach przejścia pomiędzy różnymi podmiotami, o różnym stosunku do VAT-u, z którymi rzeczoznawca majątkowy może się w swojej praktyce spotkać. Nie będę tutaj podawał konkretnych przykładów, ale dopiero wtedy, gdy się zinwentaryzuje wszystkie możliwe sytuacje i stworzy się odpowiednią „macierz przejść", dopiero wtedy będzie można rozstrzygnąć „brutto czy netto?", czy należy „unettawiać", „ubruttawiać" a może jeszcze jakoś inaczej, a może okaże się nie ma jednej najbardziej prawdopodobnej ceny i cała sprawa okaże się zupełnie paradoksalna i nie do rozwiązania?

Inaczej będzie jak u Mickiewicza - golono-strzyżono i tak w kółko do końca dni naszych. Ja sam aktualnie szacuję w wartościach netto ale obydwa stanowiska uważam za uzasadnione. Za „bruttowcami" stoi stosunkowo jasny zapis ustawy o cenach (a przypominam, że wartość rynkowa to najbardziej prawdopodobna cena), za „nettowcami" kwestia pewnej większej prostoty w szacowaniu. Zapewne oba stanowiska mają swój obszar stosowalności. Nie wykluczam, że aby móc to dobrze zrobić niezbędne będzie współdziałanie z doradcami podatkowymi, bo oni to mają na co dzień i znają wszystkie możliwe „przejścia".

Zanim to jednak nastąpi, żeby móc choć zbliżyć się do rozwiązania zagadnienia, zastanówmy się co rzeczoznawcy majątkowi określają na podstawie danych, które posiadają? Odpowiedź jest prosta: wartość. A co to jest ta wartość? Nie idzie mi tu o definicję ustawową, która jest niekonstruktywna i dodatkowo popełniająca błąd ignotum per ignotum, tzn. tłumaczy nieznane przez nieznane.

Co to znaczy, że jest niekonstruktywna? To, że tak określa swój przedmiot, że nie wiemy, jak stwierdzić, czy nasz przedmiot wchodzi czy nie wchodzi w zakres definicji. Rzeczoznawcy majątkowi jako dane na których pracują mają wyłącznie empirycznie ukształtowane w konkretnych aktach kupna/sprzedaży ceny i na podstawie cen dokonują określenia wartości. Z wartościami nieruchomości nie mają bezpośrednio do czynienia. W związku z tym należy postarać się o operacyjną definicję wartości rynkowej, tzn. takiej, przy pomocy której można pokazać jak dojść do jej przedmiotu wychodząc od danych.

Jako, że bezpośrednio dane są nam ceny, musimy w związku z tym naszą definicję operacyjną skonstruować tak, żeby można było wyprowadzić z empirycznie nam danych cen. Żeby móc to zrobić musimy dokonać analizy tego czym jest cena i jak się ma ona do wartości, z punktu widzenia analizy posiadanych danych. Myślę, że można by tę zależność przedstawić tak, wychodząc od posiadanych przez rzeczoznawcę cen:

cena =
= a. [składnik systematyczny cen zależny od cech rynkowych nieruchomości]
+ b. [składnik systematyczny cen wynikający z innych okoliczności niż cechy rynkowe nieruchomości]
+ c. [składnik niesystematyczny (losowy) cen]

Powyższe oznacza, że gdy przy wycenie nieruchomości dokonujemy analizy cen możemy w ich kształtowaniu się zauważyć:

a) pewne prawidłowości kształtowania się cen związane z cechami rynkowymi nieruchomości (sprawa w tym momencie jasna),
b) pewne prawidłowości kształtowania się cen związane z innymi niż cechy rynkowe nieruchomości kwestiami, takimi jak warunki zawarcia transakcji (np. wymuszenie i uprzywilejowanie), właściwości ściśle osobiste (np. transakcje pomiędzy podmiotami powiązanymi), mikrostanu rynku (np. kwestia nieruchomości kupowanych jako pierwsze i ostatnie) i wreszcie sytuacji podatkowej stron transakcji (w zakresie przede wszystkim interesującego nas tu VAT-u, ale kwestia może dotyczyć też innych opłat i parapodatków),
c) składnik kształtowania się cen, które nie poddaje się systematycznemu wyjaśnianiu (składnik losowy, przypadkowy).

Wyróżnione składniki a) i b) są składnikami systematycznymi, tzn., że zasadniczo, łatwiej bądź trudniej, poddają się analizie, która może określić ich wpływ na kształtowanie się cen. Składnik c) jest niesystematyczny, tzn. nie poddaje się z definicji żadnej analizie.

Pytanie, które jest istotne dla próby rozstrzygnięcia zagadnienia kwestii VAT-u w wycenie nieruchomości brzmi: które składniki systematyczne, tj. takie których wpływ na ceny możemy przeanalizować i określić należeć będą do naszej operacyjnej definicji wartości? Możliwe są trzy rozwiązania.

Rozwiązanie pierwsze: „Wartość rynkowa nieruchomości to składnik systematyczny cen wyróżniony w trakcie analizy".
Rozwiązanie drugie: „Wartość rynkowa nieruchomości to ta część składnika systematycznego cen wyróżnionego w trakcie analizy, który zależy od cech rynkowych nieruchomości".
Rozwiązanie trzecie: „Wartość rynkowa nieruchomości to ta część składnika systematycznego cen wyróżnionego w trakcie analizy, który zależy od cech rynkowych nieruchomości oraz od innych (tu wymienić) kwestii".

Przyjęcie rozwiązania pierwszego jest sensowne ale trudne, bo do analizy wartości musimy wziąć wszystkie cechy, dla których możemy przeanalizować wpływ czynników wyróżnionych w cenach nieruchomości w tym wszystkich innych okoliczności, jeżeli tylko możemy przeanalizować i określić ich wpływ na kształtowanie się cen. Przyjęcie tego rozwiązania odpowiadałoby pełnej analizie uwzględniającej m.in. wpływ VAT-u na kształtowanie się cen (brutto), tj. nie tylko poprzez proste „ubruttowienie" czy „unettowienie" cen, bo w tym przypadku nie tylko VAT, ale wszystkie okoliczności wpływające na kształtowanie się cen to, jak mawia mój przyjaciel Jarosław Matejczyk z Gdańska "nasz walizek".

Przyjęcie rozwiązania drugiego jest też sensowne, łatwiejsze, bazujące tylko na analizie samych cech rynkowych nieruchomości z pominięciem wszystkich tych okoliczności, w których występowały inne systematyczne składniki kształtowania się cen. Przyjęcie tego rozwiązania odpowiadałoby z grubsza szacowaniu nieruchomości w cenach brutto z VAT-em. Wtedy rzeczywiście „VAT - to nie nasz walizek". Rozwiązanie to ma tę wadę, że systematycznie nie uwzględnia dość jasno widocznego systematycznego składnika kształtowania się cen (z wpływem rzędu ok. 7-18%) jakim jest zróżnicowanie sytuacji podatkowej przedmiotów i podmiotów transakcji. Oznacza to, że przy przyjęciu takiego rozwiązania kwestii szacowania, pewien dający się uchwycić składnik systematyczny kształtowania się cen, poprzez systematyczne pominięcie go w analizie, staje się składnikiem niesystematycznym (nieanalizowalnym, losowym, szumem), zwiększającym przypadkowość kształtowania się cen i w związku z tym dokładność i pewność określania wartości przez analizę takich bardziej „zaszumionych" cen. A to jest trudne do przyjęcia.

Rozwiązanie trzecie jest w jakiś sposób kompromisowe: odrzućmy w analizie wartości niruchomości te cechy i okoliczności rynkowe, należace do systematycznego składnika kształtowania się cen, dla których nie możemy przeanalizować ich wpływu na jej cenę lub jest to bardzo trudne (np. transakcje pomiędzy podmiotami powiązanymi) a zostawmy te które uwzględnić musimy, bo występują powszechnie (jak VAT).

Które rozwiązanie powinno być wybrane? To powinno być przedmiotem dyskusji. Nie wykluczam, że w ramach tworzonych ogólnopolskich struktur, takich jak RealExperts, które tworzyć będą bazę danych w skali ogólnopolskiej, w której kwestie VAT-u w cenie transakcji i jego stawki będą systematycznie notowane i uwzględniane, pozwolą na rozcięcie tego „węzła gordyjskiego" i przejście od rozwiązywania kwestii VAT-u w wycenie nieruchomości od prostego „unettowienia" do szacowania w wartościach brutto, bez problemów jakie się wiążą z potraktowaniem VAT-u jako składnika nieanalizowalnego wartości nieruchomości.

Znów okazuje się, że rozwiązaniem pewnego środowiskowego, rzeczoznawczego problemu jest kwestia dobrych źródeł informacji, które pozwalają na ujęcie i uwzględnienie tego, co do tej pory było nie do uwzględnienia.

Tomasz Kotrasiński

 

***

O różnicy pomiędzy ceną i wartością nieruchomości można przeczytać w artykule Wojtka Nurka Cena i wartość

Na temat wartości i jej różnych typów przeczytać można w artykule Tomasza Kotrasińskiego Wartość rynkowa i wartości nierynkowe. Przyczynek do problematyki istnienia różnych rodzajów wartości

O ustaleniach analizy kwestii wpływu VAT-u na wartość nieruchomości, których dokonano w trakcie warsztatów metodycznych PTRM, można się zapoznać w artykule Wycena nieruchomości brutto czy netto? Na gorąco z warsztatów praktyczno-metodycznych PTRM

 

źródło: Realexperts Sp. z o.o.

TAGI