artykuly

Renta planistyczna w praktyce

 

autor: Wojtek Nurek
RealExperts S.K.A.

 

 

 

 

 

Uchwalenie nowego lub zmiana dotychczasowego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego wiąże się najczęściej ze wzrostem wartości nieruchomości. Właściciel nieruchomości przy sprzedaży nieruchomości zobowiązany jest podzielić się z gminą dochodem powstałym w związku ze wzrostem wartości nieruchomości. Opłata ta nazywana jest rentą planistyczną. Pobierana jest przez wójta, burmistrza lub prezydenta i nie może być wyższa od 30% wzrostu wartości nieruchomości. W teorii i przepisach prawnych sprawa jest jasna, prosta i oczywista. W praktyce powstaje wiele nieporozumień i problemów. Główną ich przyczyną bywa niewłaściwie wyliczona i zawyżona różnica wartości nieruchomości, która staje się przyczyną nienależnych roszczeń gminy wobec właściciela nieruchomości. Jak zwykle w podobnych przypadkach docieranie do swoich racji poprzez konfrontację z instytucją publiczną jest kosztowne i długotrwałe. Poprawienie istniejącego stanu rzeczy wymaga niewiele. Potrzebna jest jedynie dobra wola i zrozumienie zagadnienia przez urzędników samorządowych.

Z art. 36 i 37 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) (Zmiany: Dz. U. z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492; z 2005 r. Nr 113, poz. 954 i Nr 130, poz. 1087) wynika, że warunkiem pobrania jednorazowej opłaty (renta planistyczna) jest konieczność jednoczesnego spełnienia niżej wymienionych warunków:

 

  • wzrost wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia nowego lub zmiany dotychczasowego planu miejscowego,
  • określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do naliczenia wysokości renty planistycznej,
  • zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela lub użytkownika wieczystego.

 


Ustawodawca dopuszcza także możliwość ustalenia opłaty przed zbyciem nieruchomości na podstawie art. 37 ust. 7, który brzmi: „Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4.”

Z możliwości tej warto skorzystać. Dzięki niej właściciel nieruchomości ma okazję zorientować się przed zbyciem co do wysokości renty planistycznej. Wielkość tę, mającą wyłącznie charakter informacyjny, będzie mógł wziąć po uwagę przy kalkulowaniu ceny sprzedaży.

Prócz tego właściciel nieruchomości będzie mógł się zapoznać z wyceną wykonaną przez rzeczoznawcę majątkowego, na podstawie której określona została różnica wartości nieruchomości. Będzie mógł poddać ocenie prawidłowość sporządzenia wyceny, zgodnie z art. 157 uogn, przez organizację zawodową. Właściciel nieruchomości będzie więc mógł dociec faktycznego wzrostu wartości nieruchomości przed zbyciem nieruchomości a więc przed wystąpieniem warunku koniecznego do naliczenia wysokości renty planistycznej.

Kwestię wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości renty planistycznej reguluje szczegółowo Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego a w szczególności § 50 tego rozporządzenia. Z jego treści wynika, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia renty planistycznej wartość nieruchomości określa się uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie (nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości). Natomiast stan nieruchomości przyjmuje się z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości.

Definicja stanu nieruchomości przedstawiona została szczegółowo w art. 4 pkt. 17 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w następującej treści: Ilekroć w ustawie jest mowa o stanie nieruchomości - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Z przedstawionych założeń wynika, że różnica wartości nieruchomości ustalana dla potrzeb naliczenia renty planistycznej dotyczy wyłącznie zmiany wartości spowodowanej faktem uchwalania lub zmiany planu miejscowego. Wzrost wartości spowodowanej innymi czynnikami nie powinien być brany pod uwagę.

W praktyce do innych czynników zaliczyć należy przede wszystkim uzbrojenie terenu i podział nieruchomości. Za wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego albo scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości właściciel nieruchomości będzie zobowiązany wnieść inną opłatę – opłatę adiacencką. Pomysł pobierania dwu inaczej nazywanych opłat od tej samej podstawy uznać można za śmiały choć raczej mało poważny jak na majestat i powagę instytucji publicznej pełniącej przecież służebną rolę wobec swoich obywateli a jednocześnie sponsorów. Przy takim pomyśle niemal cały wzrost wartości nieruchomości został by pochłonięty przez opłaty publiczne. A nie o to raczej chodziło w zamyśle ustawodawcy.

Poniżej przedstawiono przykład praktyczny.

W pierwszym etapie developer nabył nieruchomość stanowiącą grunt rolny, na terenie nie posiadającym planu miejscowego. W wyniku uchwalenia planu miejscowego teren, na którym położona jest nieruchomość przekształcony został w grunt budowlany pod budownictwo mieszkaniowe, jednorodzinne. Fakt uchwalenia planu miejscowego sprawił, że pomimo tego samego stanu nieruchomości wartość nieruchomości wzrosła. Powstały wzrost wartości stanowi właśnie podstawę do naliczenia renty planistycznej. Do wyliczenia wzrostu wartości nieruchomości rzeczoznawca zobowiązany jest używać cen na dzień zbycia nieruchomości przez właściciela, a więc na dzień zaistnienia wszystkich warunków koniecznych do naliczenia renty planistycznej.

 

 

Częstym praktycznym błędem jest określanie wartości rynkowej nieruchomości po dokonaniu zmiany planu miejscowego na podstawie cen tzw. działek budowlanych. Działając na a niekorzyść właściciela nieruchomości pomijany jest fakt, że ceny te nie tylko wynikają ze zmiany planu miejscowego ale także z przeprowadzonego podziału geodezyjnego a czasem i uzbrojenia terenu. Stan nieruchomości, które stanowią tzw. działki budowlane nie jest tożsamy ze stanem nieruchomości, która istnieje w dniu uchwalenia planu miejscowego. Różnicę tę prezentuje poniższy rysunek.

 

 

PODSUMOWANIE

Rzetelne i obiektywne określenie różnicy wartości nieruchomości dla potrzeb naliczenia renty planistycznej jest jednym z najtrudniejszych zadań jakie stawiane są przed rzeczoznawcami majątkowymi. Zdobycie informacji o transakcjach i procesach wpływających na zmianę wartości wymaga żmudnego i masowego badania rynku nieruchomości. Często wymaga to analizy tysięcy transakcji rynkowych. Z naturalnych przyczyn jest to więc proces kosztowny.

Jednostki samorządu terytorialnego starają się maksymalizować wpływy z renty planistycznej poprzez ograniczanie kosztu wycen. Konsekwencją tego jest ich niska jakość. Autor wyceny jest najczęściej najtańszym z dostępnych rzeczoznawców.
W ten sposób koszty docierania do faktycznej różnicy wartości przerzucany jest na właściciela nieruchomości. Konsekwencje wadliwie naliczonej renty planistycznej wywołują często na tyle istotne skutki finansowe, że zmuszony jest on sięgać po wynajęcie obsługi prawnej i rzeczoznawców. Opisana sytuacja nie jest normalna. Wymuszanie od właścicieli nieruchomości udowadniania swoich racji w drodze kosztownych i długotrwałych procesów nie powinno mieć miejsca w kraju unijnym. Albo trzeba zmienić system definiowania renty planistycznej albo też wpłynąć na mentalność urzędniczą. Warto mieć jednak świadomość, że obecny system wcale nie wymusza złej praktyki. Nie istnieją bowiem formalne powody zmuszające do piętrzenia problemów przy naliczaniu renty planistycznej. Problemy się pojawiają dlatego, że zbytnio się do nich przyzwyczajono. W normalnych warunkach energia uczestników rynku nieruchomości winna iść w kierunku rozwoju tego rynku a nie w spory i podchody z wadliwie funkcjonującą instytucją publiczną.

 

 
 

Wojtek Nurek

źródło: Realexperts Sp. z o.o.

Kalendarium

Wydarzenia RealExperts


TAGI