news

Ustalone zostały cechy opisu nieruchomości komercyjnych (niemieszkalnych) dla regionu Warszawy

Warszawa, 22 czerwca 2013 r.

Z przyjemnością informujemy, że w firmie RealExperts.pl została ustalona nowa wersja standardu opisu cech rynkowych dla stworzenia bazy informacji o transakcjach i cechach rynkowych zabudowanych nieruchomości komercyjnych (wszelkich posiadających funkcję niemieszkalną), która posłuży do budowy bazy, modelu wartości i systemu wyceny nieruchomości komercyjnych dla obszaru regionu warszawskiego obejmującego Warszawę oraz 9 okolicznych powiatów: grodziski, legionowski, miński, nowodworski, otwocki, piaseczyński, pruszkowski, warszawski zachodni, wołomiński.

Na podstawie bazy informacji o transakcjach i cechach rynkowych nieruchomości zostanie sporządzona analiza i skonstruowany pełen model wartości obejmujący wpływ wszystkich dających się sensownie i obiektywnie stwierdzić i opisać cech rynkowych, będący podstawą systemu wyceny dla tego rynku.

Aktualnie zidentyfikowanych, opisywanych desktopowo i przewidzianych do inspekcji w terenie jest 2538 nieruchomości. Lokalizację zgeokodowanych nieruchomości komercyjnych w regionie warszawskim przedstawia poniższa mapa:

 

Struktura opisu nieruchomości jest bardzo rozbudowana i szczegółowa, zarówno co do szczegółowego opisu zabudowań, jak i terenu nieruchomości oraz otoczenia ale staramy się przy tworzeniu opisu i modelu wartości uwzględnić wszystkie możliwe, dające się uwzględnić cechy.

Ogólnie podejście opisu jest ściśle analityczne, tzn. nieruchomość jest tu "rozkładana na części pierwsze" (poszczególne cechy rynkowe), których wpływ każdej z osobna zostanie przeanalizowany i uwzględniony w modelu wyceny. Cechy są opisywane i konstruowane w sposób obiektywizujący aby w zasadzie każdą nieruchomość dało się w taki analityczny sposób opisać tzn., jako pewną wiązkę cech. Model wartości będzie dokonywał "syntezy" nieruchomości z poszczególnych cech.

Stwierdzalne cechy nieruchomości dzielą się na dwie części: 

  • cechy stwierdzalne desktopowo, tj. na podstawie dokumentów, takich jak księgi wieczyste, geodezja, plany zagospodarowania przestrzennego, mapy i zdjęcia satelitarne, mapy i portale tematyczne (środowiskowe, hydrologiczne, geologiczne itp.)
  • cechy stwierdzalne terenowo, tj. na podstawie inspekcji nieruchomości w terenie, obejmujące przede wszystkim typ, liczbę kondygnacji, podpiwniczenie, stan techniczny, standard, nowoczesność, konstrukcję i inne cechy stwierdzalne w terenie.

Oznacza to, że każda nieruchomość w bazie, która potem stanie się podstawą analizy rynku i konstrukcji modelu wartości zostanie szczegółowo opisana co do wszystkich cech i oraz zostanie zinspekcjonowana w terenie.

Uwzględniając zarówno nienotowaną do tej pory liczbę danych, które zostaną szczegółowo opisane i bardzo dużą szczegółowość opisu każdej nieruchomości, obejmującego wszystkie aspekty i cechy nieruchomości oraz przeprowadzenie realnej analizy rzeczywistego wpływu poszczególnych określonych w sposób obiektywizujący cech rynkowych na wartość nieruchomości, należy przypuszczać, że skonstruowany model wartości i system wyceny będą cechowały się niespotykaną dokładnością ujmowania wszelkich cech i aspektów w trakcie wyceny nieruchomości a, co za tym idzie bardzo dużą skutecznością i wiarygodnością wyniku wyceny.

W efekcie należy spodziewać się, że skonstruowany system wyceny (tu obejmujący nieruchomości zabudowane komercyjne), udostępniony na i eksploatowany na zasadach komercyjnych powinien wykazać w sposób niebudzący wątpliwości swoje zalety: jednolitość, realność, sprawność, obiektywizm, szybkość działania i przede wszystkim trafność.

Poniżej w postaci przetransformowanej do formularza google, tak aby można się było zapoznać zarówno ze stanami cech prezentujemy strukturę opisu transakcji i cech nieruchomości niezabudowanych dla obszaru Warszawy.

Do tego dwie uwagi:

1. Tu prezentujemy aktualnie jedynie samą strukturę opisu. Za nią, oczywiście, stoją określone procedury opisu poszczególnych cech oraz procedury kontroli.

2. W formularzu znajdują się jedynie cechy pierwotne bez cech pochodnych, które są wyliczane na ich podstawie lub uzupełniane automatycznie. Np. zgeokodowanie lokalizacji transakcji (dokładne podanie długości i szerokości geograficznej) jest cechą, która jest podstawą do skonstruowanie potencjalnie wielu innych cech, które mogą być użyte w analizie (np. odległość od centrum, od różnych atraktorów i repellerów itd.).

 

---------------------------------------------------------------------------

 

----------------------------------------------------------------------------

 

Tomasz Kotrasiński i Wojtek Nurek

Dział Analiz RealExperts.pl

 

 

źródło: Realexperts Sp. z o.o.

TAGI